Comment préparer ma demande de prêt immobilier ?
Anticiper ma demande de prêt immobilier
Avant toute chose, il faut évaluer de manière globale votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus et de votre budget afin de rassurer les banques. Ce calcul prend en compte l’ensemble de vos revenus (salaires, pensions, allocations familiales…) et de vos dépenses mensuelles (loyer, eau, électricité, internet, frais de carburant, impôts, entretien de votre voiture, etc.). La différence entre vos revenus et vos dépenses vous permet de connaître le montant que vous pouvez consacrer au remboursement de votre emprunt. Au maximum, votre endettement (l’ensemble de vos crédits) ne doit pas dépasser 33% de vos revenus. Les banques sont très attentives au reste à vivre, c’est-à-dire à ce qui vous reste après avoir payé l’échéance du prêt et les charges mensuelles. Une fois le montant mensuel déterminé, vous pouvez calculer facilement la durée de votre emprunt.
Désormais, vous y voyez un peu plus clair, vous pouvez chercher un crédit immobilier et le logement de vos rêves.
Signature du compromis de vente ou du contrat de construction
Lorsque vous avez trouvé la perle rare, vous avez deux solutions : soit vous passez par l’intermédiaire d’un notaire ou soit vous signez un acte sous signature privée directement avec le vendeur du bien immobilier. Ce document engage les deux parties signataires, il a une valeur contractuelle. À partir de ce moment, vous disposez de 3 mois pour monter votre dossier de crédit et obtenir un accord de la banque. La signature du compromis de vente chez le notaire ou avec le vendeur du bien immobilier permet le déblocage des fonds.
Vous bénéficiez d’un délai de réflexion de 7 jours à partir de la signature pendant lesquels le vendeur et l’acheteur peuvent se rétracter.
Recherche d’un crédit immobilier
La recherche d’un crédit immobilier peut être entamée dès la signature de la promesse de vente.
Constitution de mon apport personnel
Après avoir calculé votre capacité d’emprunt, vous pouvez réunir l’ensemble de votre épargne afin de constituer un apport personnel.
Plus votre apport personnel est important, plus vous rassurerez les banques et meilleures seront les conditions de votre prêt immobilier.
Toutefois, si vous bénéficiez d’une situation professionnelle confortable, l’apport personnel n’est pas indispensable.
Passer par un courtier
Si vous ne disposez pas d’apport ou si vous souhaitez garder une épargne personnelle, l’accompagnement d’un courtier vous permet de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt immobilier. Parmi les offres de prêt présentées par le courtier, vous choisissez celle qui convient à votre profil (taux, mensualités, durée…), puis vous donnez votre accord. Le courtier MUE Conseils et Financements vous accompagne dans vos démarches avec la banque.
La parole de l'expert
Il est primordial d’étudier votre capacité d’emprunt avant de vous engager. C’est un projet de vie important qui doit être bien étudié. Nous sommes à votre écoute pour vous conseiller afin de vous aider à concrétiser un projet à votre portée.
Magali Mue, courtier en crédit immobilier
La question du taux d’intérêt
Le taux d’intérêt est un critère important dans le choix d’un crédit immobilier. Il existe trois grands types de taux :
Le taux fixe
Le taux fixe ne change pas au cours du temps, il est surtout utilisé pour les durées longues. Avec un taux fixe, vous n’avez pas de mauvaises surprises, vous connaissez le montant exact que vous rembourserez durant toute la période du crédit.
Le prêt à taux mixte
Le prêt à taux mixte mélange la sécurité du taux fixe et le tarif agressif du taux variable.
Le prêt à taux variable
Le prêt à taux variable est un crédit dont le taux augmente ou baisse en fonction de la variation des marchés financiers. Les taux sont révisés tous les ans
Les garanties à fournir par l’emprunteur
Pour les banques, l’octroi d’un crédit à un emprunteur pour des périodes longues est risqué. Les banques ne sont jamais certaines d’être remboursées intégralement. En effet, l’emprunteur peut connaître des difficultés de paiement avant la fin du remboursement de son prêt. C’est pourquoi les banques exigent donc un dossier de financement avec des garanties solides qui comprennent :
- La caution. Il en existe de trois sortes. La caution solidaire permet le remboursement direct des dettes de l’emprunteur. La caution simple est plus protectrice pour le particulier qui souhaite emprunter. En cas de défaut de paiement, la banque devra faire des démarches judiciaires complexes pour récupérer les sommes avancées. Le cautionnement bancaire est un contrat par lequel une personne s’engage à rembourser le prêteur à la place de l’emprunteur.
- L’hypothèque. En cas de défaillance, le créancier peut faire saisir le bien immobilier et le faire vendre par voie judiciaire. L’hypothèque doit être publiée au service de publicité foncière. Ce type de garantie représente un coût important estimé à 2% du montant total du prêt.
- L’IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers). En cas de défaillance, le créancier peut vendre le bien immobilier et être remboursé de manière prioritaire sur les autres. L’inscription est un acte notarié, il ne concerne pas la construction d’une maison individuelle, mais uniquement les biens anciens.
L’assurance emprunteur
La souscription d’un prêt immobilier est assortie à une assurance de prêt qui vous protège en cas de perte de revenus (décès, perte d’autonomie, invalidité…). L’assurance de prêt est un poste budgétaire très important, mais le tarif varie selon la situation financière de l’emprunteur. Si vous disposez d’un apport personnel, le coût de l’assurance peut fortement diminuer.
Foire aux questions obtenir un prêt immobilier
On distingue trois grands types d’hypothèques : conventionnelle, judiciaire et légale. L’hypothèque conventionnelle est librement consentie par le débiteur tandis que l’hypothèque judiciaire est imposée par un jugement. L’hypothèque légale permet en cas d’impayé un paiement de préférence. Cela concerne par exemple le Trésor public, mais aussi les époux.
Vous venez de recevoir un revenu exceptionnel et vous souhaitez rembourser votre créancier avant la fin de votre prêt immobilier. Dans ce cas, votre contrat prévoit peut-être une indemnité. Il faut être vigilant avant de signer votre contrat.
À titre indicatif, pour un emprunt de 200.000 euros :
- Les frais d’une hypothèque sont compris entre 2800 à 3000 euros ;
- Les frais de l’IPPD sont compris entre 1200 et 1270 euros ;
- Les frais de la caution se situent autour de 2270 euros.